O que diz o recibo de compra e venda?
Um recibo de compra e venda é um documento que comprova a transferência de valores entre comprador e vendedor. Ele prova que houve pagamento, mas, em regra, não transfere a propriedade do imóvel juridicamente.
E a escritura?
A escritura pública é o documento lavrado em cartório que formaliza a transferência da propriedade imobiliária. É ela que dá segurança jurídica ao comprador e é o único documento que comprova, perante a lei, que o imóvel é seu.
A regra geral: escritura é obrigatória
Em regra, o Art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir propriedade de imóveis. Isso significa que, na maioria dos casos, um recibo simples não substitui a escritura.
A exceção importante: contratos de pequeno valor
EXISTE UMA EXCEÇÃO FUNDAMENTAL QUE MUITA GENTE DESCONHECE:
Quando o valor da transação for inferior a 30 salários mínimos, o contrato particular tem a mesma força de escritura pública perante a lei.
Isso significa que, se você comprou um terreno ou imóvel por valor abaixo desse limite, o contrato particular assinado pelas partes tem validade jurídica plena, sem necessidade de escritura em cartório.
Exemplo prático
Com o salário mínimo de 2026 em R$ 1.518,00:
- 30 salários mínimos = R$ 45.540,00
- Se o imóvel foi comprado por R$ 35.000,00 → o contrato particular tem validade de escritura
- Se o imóvel foi comprado por R$ 60.000,00 → escritura é obrigatória
Diferença completa
| Aspecto | Recibo | Contrato Particular | Escritura |
|---|---|---|---|
| Prova pagamento | Sim | Sim | Sim |
| Transfere propriedade | Não | Sim (se < 30 SM) | Sim |
| Registro em cartório | Não | Recomendado | Obrigatório |
| Segurança jurídica | Mínima | Boa (no limite) | Plena |
Então, quando preciso de escritura?
- Valor acima de 30 salários mínimos → Escritura obrigatória
- Valor abaixo de 30 salários mínimos → Contrato particular válido
- Para registrar em nome → Mesmo com contrato particular, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é recomendado
O que o STJ decidou?
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o contrato particular, quando abaixo do limite legal, tem plena validade. Porém, o STJ também orienta que o registro do imóvel em nome do comprador é importante para garantir a segurança da transação.
Riscos mesmo com contrato particular válido
- Dificuldade para financiamento — Bancos preferem escritura
- Problemas em inventário — Pode gerar conflitos familiares
- Impedir reformas — Alvará pode exigir documentação completa
- Segurança patrimonial — Registrar é sempre mais seguro
Recomendação prática
- Se a transação for abaixo de 30 SM → O contrato particular é válido, mas registre o imóvel no cartório
- Se a transação for acima de 30 SM → Faça a escritura — não aceite apenas recibo
- Em qualquer caso → Consulte um advogado para orientação específica
Tem dúvidas sobre a documentação do seu imóvel? Consulte-me no WhatsApp (71) 99145-6005 — como Perito Avaliador, posso orientar sobre a situação do seu patrimônio.
Fontes: Art. 108 do Código Civil, STJ, Publicidade Imobiliária (06/08/2026).
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