Por que documentos são tão importantes?
A falta de um único documento pode resultar em compra nula (jurisprudência do STJ), perda de investimento ou herança de dívidas. Cerca de 40% das vendas imobiliárias travam na fase documental.
Como Corretor de Imóveis (CRECI 18182) e Perito Avaliador (CNAI 29.142), oriento meus clientes a terem toda a documentação pronta antes de qualquer negociação.
Checklist: Documentos do Imóvel
| Documento | Onde obter | Validade |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Cartório de Registro de Imóveis | 30 dias |
| Certidão de ônus reais | Cartório de Registro de Imóveis | 30 dias |
| IPTU quitado | Prefeitura | Anual |
| Certidão de débitos condominiais | Administradora | 30 dias |
| Habite-se | Prefeitura | Permanente |
| Planta aprovada | Prefeitura | Permanente |
| Averbação de construção | Cartório | Permanente |
Checklist: Documentos do Vendedor
| Documento | Importância |
|---|---|
| RG e CPF | Identidade do proprietário |
| Certidão de casamento/divórcio | Outorga conjugal obrigatória |
| Certidão negativa cível | Sem processos judiciais |
| Certidão negativa trabalhista | Sem débitos com funcionários |
| Certidão negativa federal | Sem débitos com Receita |
| Certidão negativa de protestos | Sem notas protestadas |
| Comprovante de residência | Últimos 3 meses |
Checklist: Documentos do Comprador
- RG e CPF
- Comprovante de residência
- Certidão de casamento (se casado)
- Comprovante de renda (se financiamento)
- Regime de bens
Documentos para Financiamento
- 3 últimos holerites ou contracheques
- CTPS
- Extrato bancário (3-6 meses)
- Extrato FGTS (se utilizar)
- Laudo de avaliação do banco
- Certidão negativa SPC/Serasa
Ordem Correta do Processo
- Pesquisa — verifique documentos antes de visitar
- Contrato — assine com documentação pronta
- Entrada — pague após contrato assinado
- Escritura — vá ao cartório com todos os documentos
- Registro — registre no Cartório de Imóveis
Erros Comuns (e Como Evitar)
- Matrícula desatualizada — sempre com menos de 30 dias
- Outorga conjugal faltando — venda pode ser nula
- IPTU atrasado — débito acompanha o imóvel
- Certidões vencidas — cartório pode se recusar a lavrar escritura
Custos dos Documentos
| Documento | Custo médio |
|---|---|
| Matrícula atualizada | R$ 50-80 |
| Certidão de ônus | R$ 50-80 |
| Certidão negativa federal | Grátis (online) |
| Certidão cível estadual | R$ 20-50 |
| Certidão trabalhista | Grátis (online) |
| Certidão de protesto | R$ 20-40 por cartório |
Precisa de orientação documental? Fale comigo no WhatsApp (71) 99145-6005.
Fontes: STJ, GeraContratos, ApartamentoLivre, ZS Advogados (2026).
