O valor de venda não é o que entra no bolso
Muita gente calcula o resultado olhando apenas para o preço de anúncio. Na prática, uma venda tem custos que reduzem o montante final. Saber quanto realmente sobra é essencial para tomar decisões inteligentes.
Como Corretor de Imóveis (CRECI 18182) e Perito Avaliador (CNAI 29.142), oriento meus clientes a calcularem o valor líquido antes de fechar qualquer negócio.
Principais Custos do Vendedor
| Custo | Faixa | Quando se aplica |
|---|---|---|
| Certidões e documentos | R$ 200-500 | Sempre |
| Comissão de corretagem | ~6% do valor | Se houver corretor |
| Quitação de financiamento | Saldo devedor | Se financiado |
| Imposto de renda | 15% sobre ganho | Se houver ganho de capital |
| Mudança e desocupação | R$ 2.000-10.000 | Se ocupado |
Simulação Prática
Imóvel vendido por R$ 500.000:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | R$ 500.000 |
| (-) Comissão corretor (6%) | R$ 30.000 |
| (-) Saldo financiamento | R$ 120.000 |
| (-) IR ganho de capital (15%) | R$ 12.000 |
| (-) Certidões e taxas | R$ 2.000 |
| (-) Mudança | R$ 4.000 |
| Valor líquido | R$ 332.000 |
Imposto de Renda: Ganho de Capital
O IR incide sobre o lucro (diferença entre venda e custo de aquisição), não sobre o valor total.
Alíquotas
| Ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| R$ 5M a R$ 10M | 17,5% |
| R$ 10M a R$ 30M | 20% |
| Acima de R$ 30M | 22,5% |
Isenções (2026)
- Único imóvel até R$ 440 mil — sem outra venda nos últimos 5 anos
- Reinvestimento em 180 dias — comprar outro imóvel residencial
- Imóvel anterior a 1969 — isenção total
- Ganho mensal abaixo de R$ 35 mil — isento automaticamente
Fator de Redução (FR2)
Quanto mais tempo de posse, menor o imposto. Para imóveis adquiridos após 2005:
- 0,35% ao mês composto
- Após 16 anos, base tributável cai para ~50% do ganho
Exemplo: Imóvel comprado em 2010 por R$ 300.000, vendido em 2026 por R$ 700.000. Ganho bruto R$ 316.000. Com FR2 (0,507), imposto cai de R$ 60.000 para R$ 24.000.
Comissão de Corretagem
- Venda residencial: 6% a 8%
- Venda rural: 8% a 10%
- Locação: equivalente a 1 aluguel
- Temporada: 30% sobre valor recebido
Não há percentual fixo em lei — é negociável. A comissão pode ser deduzida do ganho de capital no IR.
Como Calcular o Valor Líquido
- Preço de venda
- (-) Comissão de corretagem
- (-) Saldo devedor (se financiado)
- (-) Imposto sobre ganho de capital
- (-) Certidões e taxas
- (-) Despesas de mudança
- = Valor líquido real
Quer uma simulação personalizada? Fale comigo no WhatsApp (71) 99145-6005.
Fontes: Receita Federal, Buske.ai, Regente Imóveis, Estadão (2026).
